不動産の取り扱い説明書
【重要事項説明書】
【売買契約書】
・他殺や自殺があった場合記入が必要
・道路が接道しているか(道路が接道してないと建物建築不可)
・ハザードマップ
・浄化槽の有無
・特約等
等を記載している。
不動産会社が説明責任有。説明がない場合、損害賠償請求できる。
接道してないと建物が建てられない、再建築不可の為、融資が下りない。
安いと要注意。
・固定資産路線価、相続税路線より高いことがある。
・銀行が確認するのは固定資産税路線価。
・宅地見込地：インフラなしの為。安め。
・相場より安い場合、事故を気にする。
・任意売却：競売にかかる前に任意で売価出来る。期間が決まっている。ネットに出てこないこともある。
任意売却だと元々の持ち主が浄化槽の管理費未払いで、飼い主がその管理費用を払う必要がある。例）5，000×12か月×6年＝600,000万
セットバックの方法3種類
- 市に寄付
- 市に貸し出す
- 道路として使ってよいと念書を書く
1．2．がほとんどで、3は稀。
浄化槽の種類
浄化槽は昭和60年から合併浄化槽に変更されている。
・単独浄化槽…トレイの汚物のみを浄化して川に流す。生活排水は直接川に流す。
・合併浄化槽…トイレも生活排水もすべて浄化して川に流す。
建ぺい率…土地を上から見た状態で、建物を建てられる割合。
容積率…横から見た状態で、建物を建てられる割合。
例）土地100坪：建ぺい率60%、容積率180%
→60坪に3階建ての建物建築可能
◆不動産を探すWEBサイト
アットホーム
スーモ
ホームズ
不動産連合
※地域によって特色があるので、色々見てみるとよい。
・オーナーチェンジ売価の場合、理由は不動産会社に聞くと聞ける。
・坪単価出すのに、㎡×3.3でもよい。不動産会社は正確な×3.305785で計算。（不動産の土地面積で重要な数字。3.35785、0.3025）
・不動産売却の手数料
法律で定められている。「 3 % + 6 万+消費税」
例）1000万売却。手数料：36万+消費税
住所を変更した場合、登記簿上住所変更が必要なので、手数料15,000円かかる。
銀行に抵当権設定されていた場合、解除に50,000円かかる。
売買契約書は地域によって1通作る所と2～3通作る所もある。
印紙代15,000円×必要通数。
→1000万の売却で、大体20万程度みてばOK。
◆人口の推移確認方法
市町村のHPに記載。
◆路線価以外の土地のポイントは重要事項説明書！
重要事項説明書を見ないと購入出来ない。
◆銀行融資は属性
◆WEBで物件探す場合
駐車場は、土地で探せる。
土地で売り出していても、古屋有りの場合もあり、古屋利用出来そうであれば利用する。
収益物件のみじゃなくてよい。
◆火災保険は築年数が古くても入ることが出来る。
◆銀行融資で変動金利を選択すると、毎月金利が変わる。
◆利回り良くなくても、出口戦略で判断。
◆戸建て：引っ越し時期3月、9-10月はすぐに埋まる。5月は動かない。
◆不動産屋に行くというか、ネットで調べて不動産屋に問い合わせる
◆土地総合システム確認重要！実際に売れた金額が記載。
◆土地代の算出方法
路線価から土地代を算出する方法
路線価…国税庁が出している
相続税を算出する際に利用。