②取引事例比較法
査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。
土地総合情報システム(国土交通省)やマンションであればマンションナビを使用して確認。
取引事例比較法をより簡単に使うには、過去の成約事例との相違点をチェックする必要があります。例えば以下のマンションAを査定したいと考えているとします。
| マンションA | |
| 占有面積 | 50㎡ |
| 駅からの距離 | 徒歩6分 |
| 築年数 | 20年 |
過去のデータベースを見ると、2年前にマンションAと同じ徒歩距離、築年数のマンションB・Cが成約していたとします。
| マンションB | マンションC | |
| 専有面積 | 45㎡ | 60㎡ |
| 成約価格 | 1500万円 | 1900万円 |
この時、マンションAの大まかな相場は以下の計算で算出することが出来ます。
50×{(1500万円+1900万円)÷(45÷60)}=50×323,810円=約1619万円 ※千の位以下切捨
これが、取引事例比較法を限界まで簡略化した方法です。
実作には差には更に多くのデータを活用しますし、時期のズレによる相場の変化を考慮して修正を行います。
例1)六本木ヒルズ １K はいくらでしょうか？
マンションナビ で検索してみましょう。
32,240万円～32,640万円
322.4万円/㎡～326.4万円/㎡
推定家賃相場
93.7万円～97.7万円/3.54%(表面利回り)
9,400円/㎡～9,800円/㎡
例２）サーパス横浜
1000万の取引事例があります。
リフォームを自分でするとしたら？ リフォーム 20坪
水回り4点セット：120～150万円
クロス張り替え：20万（坪1万）
床：50万程度
→200万得れば自分でリフォーム出来る！
1200万円位までならいいかなと考えられます。
例3)グラン・ドム-ル松浪
マンションナビ結果
土地総合システム結果
800万で購入してリフォームして 1500万で販売出来るかも！？
700万利益出る！
年に1回は売買しても宅建業法にひっかからないので、
お気に入りのマンションを決めて、安くなった時に購入、販売も有です。
マイホームの購入と投資の購入は異なるので、マイホーム購入者は高く購入します。
宅建業法は都道府県で許認可しており、警察で検挙します。
過去5年で検挙は9件です。そのため、年に1回程度であれば大丈夫そうです。
短気の売買は 40% 税金を持っていかるので、注意です。
法人にすると、旅行も物件調査として経費計上出来ます。
1ルームはお勧めしません。ファミリー向けは売れる可能性が高いです。
例３)
例4）ネオハイツ浜田町 3LDK
マンションナビ
土地総合システム
1050万：賃貸で買って、暫くして1500万で販売も可能そうです。
注意点
◆マンションの賃貸は管理費などは家主が払う。
◆マンション47年、融資受けられる。
◆比較する物件や場合で価格は変わります。
例えば、不動産屋の営業は
買いたいときは 高い事例を持ってきて、安く購入
売りたいときは 安い事例を持ってきて、高く販売します。