建物の査定方法　～ ④銀行融資査定方法～

銀行への年間返済比率で査定する方法。

銀行の融資基準は40％～70％

信用金庫：70％

例）

家賃　年間100万円

返済比率　70%

銀行への返済　70万円　×　残り耐用年数　＝融資評価額

◆建物の査定方法復習◆

①原価法

・土地

土地 × 固定資産税路線価 ÷ 実勢価格割合

200㎡　×　35,000　÷　0.7　＝　10,000,000

・建物

建物 × 再調達原価 × 残存年数(耐用年数-築年数) ÷ 耐用年数

200㎡　×　150,000　×　(22-11)　÷　22　＝　15,000,000

土地 + 建物

10,000,000+15,000,000＝25,000,000円

②　収益(利回)還元法

表面利回　10%

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回(表面利回)

2,400,000÷0.1＝24,000,000円

③取引事例法（今回の例は特定の場所ではないのでなし）

④銀行融資査定方法

賃料240万円/7年

信用銀行　70%

240万×70%＝168万

22-11＝11年

168万×11年＝1848万年

5年後は自己資金1400」万ある人しか購入出来ない。（利回還元法で2400万円で）

静岡銀行：木造40年（割と長い）

その他銀行：木造30年

信用銀行：+10年位

問題）

融資基準　22年→30年　だった場合

残り耐用年数11年-5年＝6年　　融資評価　1008万円

　　　　　　　　　　　　↓

6年+8年＝14年　融資評価　？？？？円

168万×14年＝2353万年

販売価格：2200万の場合：

A：自己資金約350万

B：オーバーローン フルローンOK！

　　5年後販売するときも、相手がローンを組みやすい！

※金融機関を知る！！！！

　エリアの銀行の融資基準をよう知る！

ローン　　　残り

2200万円÷19年＝

返済　　　家賃収入

115万円÷240万

＝47%返済比率

→家賃収入全てが返済になるわけではなく、空室が出た場合も安心。

自分も銀行も安心。販売するときも相手も安心。