◆銀行融資の耐用年数を属性でカバー出来る事もある
◆信用金庫：70%
◆再調達の㎡平均単価：年によって㎡単価変わる
宿題のエクセルに記載
◆家賃収入の変動。15年境に横ばい。
際は数千円。
◆築年数は関係ない。
45年 100万購入 400万でリフォーム。1000万で販売等。
◆耐用年数を長く見てくれる金融機関の探し方
不動産屋にどこの銀行なら貸してくれるか確認する！
◆築古、土地代しかない物件は何年貸してもらえるか。
信用銀行なら+10年。リフォームして+15年程度。
◆物件を見る目はたくさん見るしかない！
◆エリアと物件の種類を絞ってみてみる！
◆自分の目線だけでなく、購入者
◆銀行の融資金額、基準はオープンにしてないので、地元で情報取りする。不動産の営業マンはローンをどうやって通すかを常日頃考えているので、不動産屋の営業マンに聞くと早い。
◆銀行はお金を貸して金利でもうけている為、長期で所有すると言ってローンを組んだのに、すぐに返済となると、違約金(○年以内に返済すると○%の違約金が発生するローンの場合)が発生する場合がある。買ってすぐ販売する場合は、最初から最初は賃貸で出すが、いい人がいれば販売する場合もあると言っておく。
◆新体制基準じゃなくて見た目の問題
◆RC45，47 お勧めしない。数十万で販売している。
修繕費、管理費、固定資産税が数万かかる。
Ex)修繕費1.5万、管理費1.5万、固定資産税10万：年間46万 入居者50万
マンションの立替で成功した例は少ない。築古のRCは今後ゴースト化する。
◆返済比率は低い方が経営が安定する。
◆リフォーム業者探し方：広告出している業者より1人でやっている人と信頼関係築いてやってもらった方が安い。工事費込み込みのチラシやサイトを参考にする。