レジデンス大手前 4階 1ＬＤＫ 価格1,590万円
4階 / 10階建 66.42m² 1980年8月(築40年4ヶ月)
マンションなので、取引事例比較法で検証！
総合システムやマンションナビで確認。
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省 (mlit.go.jp)
マンショナビ：850万、1250万
2013～19年マンション値段が上がっているのは、アベノミクス効果と築40年のマンションをリノベーションした物件が多くなっている為。
検証結果：購入しない。
・販売歴より高め
・ファミリータイプじゃない
・築40年に近いと出口戦略で手離れが悪い
サンフラワー松島II 価格4,950万円 175.3m² 昭和61年3月築
福岡市東区松島２ー４ー7
【固定資産税路線価】
63,930円
【土地面積】
175.3m2
【実勢価格の７割なので】÷0.7
路線価（円）×面積（㎡）÷0.7＝（実勢価格）
48,700×175.3÷0.7＝12,195,871
建物：再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数
200,000(RC)×334.8×(47-34)÷47=18,520,851
12,195,871＋18,520,851＝30,716,722
収益還元法：5200万
（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格
42,060,000÷0.081=519,259,259
銀行融資査定方法：
賃料 × 返済比率 × 残り耐用年数 ＝融資評価額
42,060,000×0.7×13＝480,685,714
42,060,000×0.7×23=64,818,600（融資評価伸ばした場合）
積算価格：3,071万
収益還元法：5,192万
取引事例比較法：マンションではないため、今回は無し
融資評価額：4,806万
マンションではない。土地付き建物。
用途：工業地域 ※工業専用地域ではないので、ゆるい
大規模修繕済み：業者が売り出し
土地代1200万しかない。
不動産業者がギリギリ良いところ持ってきた、
担保評価がない。
評価出ないけど、融資出る。
勉強になる物件
検証結果：購入しない