③収益還元法…利回りからの逆算（一番簡単！）
賃貸用不動産など将来生み出すと期待される収益から価値を割り出す方法。
1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」（キャップレートとも言う）と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。
◆収益還元法
（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格
諸経費：管理費、固定資産税等
例）
・家賃収入：年間500万円
・年間経費（維持管理費、公租公課、損害保険等）：100万円
・還元利回り(※)：8％
収益還元価格：
（500万-100万）÷８％＝5,000万円
※還元利回り：周辺の物件がどれくらいの利回りで売れているか
福島10%、東京5-6%程度
◆地域の利回り-1◆
Caprate Map
物件だけでなく、CAPRATEで見るのも良い。
リーマンショック：2009年、土地価格が低かった。東京五輪に向けて価格が上がった。
家賃輸入…175万円の
平均利回りから算出する売買金額は。。。
2013年 13.34％ 1311万年
2019年 11.41％ 1533万円
不動産は時差がある。株価が下がって約1年後かもしれない。
銀行 6か月滞納すると差し押さえ。
実際に9か月～1年後に競売にかけられる。
◆地域の利回り-2◆
見える！賃貸経営
ライフホームズ賃貸経営サイト
http://xn--https-v29omc//toushi.homes.co.jp/owner/
収益還元法 例）
・家賃収入：年間500万円
・年間経費（維持管理費、公租公課、損害保険など）：100万円
・管弦利回り：6.4%
収益還元価格：
（500万-100万）÷6.4%＝5000万円
(純利益：収益-諸経費)÷還元利回り＝収益還元価格
2009年 15.06% 2,656万円
2019年 11.41% 3,505万円
3,505万円 – 2,656万円＝849万円(売却益)
10年間家賃 × （500万円 – 100万円）＝ 4,000万円（家賃収入）
（売却益）849万円 + （家賃収入）4,000万円＝4,849万円
トータル 4,849万円 複利63％超(※250万円頭金だとする)
→利回りからの逆算で価格を決める！
◆どのように購買判断するか？
マンション（区分所有）
・取引事例比較法
・利回還元法 比較する
◆長期譲渡取得（短期譲渡取得より税金が低い）
◆マンション水回り約200万円
◆ワンルームは人口が減っているので、ワンルーム購入する人は減少する。
4年間で40%下落。
新築 30年後
5200万円 1600万円 ＝3600万円△
15～20年 21～25年 ＝1400万円△
3500万円 2100万円
1400万円÷5年間＝ 1年当り 280万⤵ 月23万⤵
耐用年数（融資可能）マンションは47年。
銀行も長く貸せるし、月々の支払いが小さくなるので、属性が悪くても貸せる。
◆1棟アパート 戸建て物件 の建物算出方法
・取引事例比較法×原価法（積算価格）
・利回還元法 比較
◆取引事例比較：隣と同じ間取りなら、同じ位で売れそう
100坪 10万円/坪 ＝1000万円
（8～11万）
300坪 10万円/坪 ＝3000万円
220坪 10万円/坪 ＝2200万円
◆利回還元法（DCF法）
地方等家付き土地が大きい場合 800万で売り出している場合
家は賃貸。駐車場を作って、家賃+駐車場代＝100万円/年
利回還元法 10万/坪 1000万円
土地の積算価格：800万
賃貸で売れるまで待つ
例2）商店街の空き地
隣のテナント 12万円/月 144万円/年
積算価格：1100万
賃貸が決まった時点で、利回 10%(回りの相場) の売り物件として販売に出す。
◆不動産の出口戦略に大事なのは？
A：利回り
B：価格
C：相手へのおもいやり
→C：相手へのおもいやりが大事！
【買う人のことを考える】
◆不動産を見る目は
自分目線
金融機関目線
をもつ！
マンション耐用年数47年
※営業は売りやすい（融資が下りやすい）物件を勧める
・木造22年 築10年の場合、銀行でローンは11年
・マンション耐用年数47年 築17年 30年ローン組める
営業は買える層が多い所物件を売る！
静岡銀行：木造40年までOK
信用金庫：耐用年数10年経過OK、リフォーム済みなら15年OK
例）
物件 2000万 （土地代のみ）
積算 2100万
10年 銀行へ月々支払 184,000万円
賃料 100,000万円
