カテゴリー: 投資

レジデンス大手前 4階 1ＬＤＫ 価格1,590万円

4階 / 10階建 66.42m² 1980年8月(築40年4ヶ月)

マンションなので、取引事例比較法で検証！

総合システムやマンションナビで確認。

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省 (mlit.go.jp)

マンションナビはマンション専門の売却一括査定！ 高く売りたい、早く売りたい！ご利用者様の希望を叶える不動産会社をご紹介します。2021/12/31約9,000万件の取引事例データから算出する全国14万棟の中古マンションの売却価格相場公開中！ (t23m-navi.jp)

マンショナビ：850万、1250万

2013～19年マンション値段が上がっているのは、アベノミクス効果と築40年のマンションをリノベーションした物件が多くなっている為。

検証結果：購入しない。

・販売歴より高め

・ファミリータイプじゃない

・築40年に近いと出口戦略で手離れが悪い

サンフラワー松島II 価格4,950万円 175.3m² 昭和61年3月築

福岡市東区松島２ー４ー7

【固定資産税路線価】

全国地価マップ | トップ (chikamap.jp)

63,930円

【土地面積】

175.3m2

【実勢価格の７割なので】÷0.7

路線価（円）×面積（㎡）÷0.7＝（実勢価格）

48,700×175.3÷0.7＝12,195,871

建物：再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

200,000(RC)×334.8×(47-34)÷47=18,520,851

12,195,871＋18,520,851＝30,716,722

収益還元法：5200万

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格

42,060,000÷0.081=519,259,259

銀行融資査定方法：

賃料　×　返済比率　×　残り耐用年数　＝融資評価額

42,060,000×0.7×13＝480,685,714

42,060,000×0.7×23=64,818,600（融資評価伸ばした場合）

積算価格：3,071万

収益還元法：5,192万

取引事例比較法：マンションではないため、今回は無し

融資評価額：4,806万

マンションではない。土地付き建物。

用途：工業地域　※工業専用地域ではないので、ゆるい

大規模修繕済み：業者が売り出し

土地代1200万しかない。

不動産業者がギリギリ良いところ持ってきた、

担保評価がない。

評価出ないけど、融資出る。

勉強になる物件

検証結果：購入しない

◆いい物件はすぐになくなる。すぐに買えるかがきめて！

◆融資金額：融資担保　両方重要。次の人が購入出来る物件を購入すると出口戦略がとりやすい。

◆新築そっくりさんは改築なので、築年数は変わらない。(築古のまま)

◆マンションは満室として試算する。埋まって無くても。

◆するが銀行　2500億　不動産融資すると発表(2021年)

◆購入する基準＆出口戦略、両方が重要！

◆リフーム済みなら+10年で融資してくれる可能が有

◆CAP RATE は深掘りする際 重要。初動は表面利回りの計算でOK。

◆長期保有するならRC等。一棟マンション。

◆200㎡を超えると戸建ては固定資産税が1/6、1/3になる場合も有。建物が建っていると評価額が下がり減税される。建物がなくなると、税金が上がる。

◆不動産で失敗する共通点：

・払うキャッシュと入ってくるキャッシュが合わないのに購入する人。1Kマンション等。

・営業マンに良いと言われると洗脳される人。

不動産屋は自分に都合の良いことしか言わない。買いたいときは高い物件を出してくる。売りたいときは安い物件を出してくる。不動産屋の言うことは聞かない方がよい。

◆住宅ローンが残っている状態で貸し出したい場合。基本ダメ。銀行に確認。

◆大手不動産と小さい不動産屋どちらがよいか？

　大手は三井のリハウス、三菱等3つぐらい。その他はフランチャイズ。

　全国の不動産を探す場合は大手の方が情報を持っている。

　地元の不動産の方が、地主が頼みやすい。

◆空室が多い場合、更地にして土地を切り売りすればよい。

　土地として販売する可能性がある場合、事前に銀行に相談しておくとよい。

　抵当権を設定されると、外さないと売れなくなる為。

◆戸建て経費：家賃10万円（120万円）

　管理費：5%程度。5，000円*12　60，000円

　固定遺産税：1000，000円

　保険：20，000円

　経費：約18万円

　CAP RATE に　1~2%乗せると大体あっている。

　リフォームが必要かどうか重要。

◆融資：短期で売却すると銀行が嫌がる。宅建業法にひっかかる

　重要事項説明書をしっかり読み込む。

◆入居中の物件で確認出来るのは、修繕歴。

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

住所：福島県伊達市　保原町字久保 66-6

ダテシ　ホバラマチ　クボ

※検索注意　伊達市　→ 保原町　→ 保原町久保

【固定資産税路線価】

19500円

【土地面積】

446.89m2

【実勢価格の７割なので】÷0.7

路線価（円）×面積（㎡）÷0.7＝（実勢価格）

19500×446.89÷0.7＝12,449,079円

積算価格：1244万円

収益還元法：1440万円

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格

1,440,000÷0.1=14,400,000

取引事例比較法：マンションではないため、今回は無し

融資評価額：1008万円

賃料　×　返済比率　×　残り耐用年数　＝融資評価額

1,440,000×0.7×10＝10,080,000

※ 銀行でリフォーム済みは15年まで融資OKの銀行がある設定

担保評価、利回還元法、評価OK。リフォームがされてないので、利回還元法の金額は下がるかもしれない。

◆出口戦略

建物が古いので、節税対策用に購入、建物の割合を大きくして減価償却を大きくする。

投資家も担保価値あり。

建物を壊して土地を切り売りしてもOK。マイホーム購入者にも当てはまる。

住所：福島市瀬上町字柳沼92番地88

【固定資産税路線価】

25000円

全国地価マップ | トップ (chikamap.jp)

【土地面積】

154.60m2

【実勢価格の７割なので】÷0.7

路線価（円）×面積（㎡）÷0.7＝（実勢価格）

25300×154.6÷0.7＝5,587,686

建物：再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

収益還元法：

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格

840,000÷0.1=8,400,000

銀行融資査定方法：

賃料　×　返済比率　×　残り耐用年数　＝融資評価額

840,000×0.7×15＝8,820,000

積算価格：558万円

収益還元法：840万円

取引事例比較法：マンションではないため、今回は無し

融資評価額：882万円

※ 銀行でリフォーム済みは15年まで融資OKの銀行がある設定

積算価格で担保558万円、利回還元法で840万円で売れる、融資評価額、フルローンいける！ 土地柄、マンモス学校の学区内の為、建物を壊して新築を建てて販売することも出来る！

出口戦略として、他の人の目線で考える！

住所：福島市笹谷字古屋東9-34

鉄骨造　耐用年数34年

【固定資産税路線価】

31500円

【土地面積】

189.07m2

【実勢価格の７割なので】÷0.7

路線価（円）×面積（㎡）÷0.7＝（実勢価格）

31500×189.07÷0.7＝8,508,150

建物：再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

収益還元法：還元利回り(10%)

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格

1,920,000÷0.1=19,200,000

銀行融資査定方法：

賃料　×　返済比率　×　残り耐用年数　＝融資評価額

192万×0.7×15＝2,016万

積算価格：850万

収益還元法：1900万

取引事例比較法：マンションではないため、今回は無し

融資評価額：2,016万

※ 銀行でリフォーム済みは15年まで融資OKの銀行がある設定

積算価格で担保力有！

収益還元法で、転売したら高く売れる！

融資評価額からフルローンがいける！

→900万で購入して、1500万で売れた！

　投資家、相続対策者が購入。

◆銀行融資の耐用年数を属性でカバー出来る事もある

◆信用金庫：70%

◆再調達の㎡平均単価：年によって㎡単価変わる

　宿題のエクセルに記載

◆家賃収入の変動。15年境に横ばい。

　際は数千円。

◆築年数は関係ない。

45年　100万購入　400万でリフォーム。1000万で販売等。

◆耐用年数を長く見てくれる金融機関の探し方

　不動産屋にどこの銀行なら貸してくれるか確認する！

◆築古、土地代しかない物件は何年貸してもらえるか。

　信用銀行なら+10年。リフォームして+15年程度。

◆物件を見る目はたくさん見るしかない！

◆エリアと物件の種類を絞ってみてみる！

◆自分の目線だけでなく、購入者

◆銀行の融資金額、基準はオープンにしてないので、地元で情報取りする。不動産の営業マンはローンをどうやって通すかを常日頃考えているので、不動産屋の営業マンに聞くと早い。

◆銀行はお金を貸して金利でもうけている為、長期で所有すると言ってローンを組んだのに、すぐに返済となると、違約金(○年以内に返済すると○%の違約金が発生するローンの場合)が発生する場合がある。買ってすぐ販売する場合は、最初から最初は賃貸で出すが、いい人がいれば販売する場合もあると言っておく。

◆新体制基準じゃなくて見た目の問題

◆RC45，47　お勧めしない。数十万で販売している。

修繕費、管理費、固定資産税が数万かかる。

　Ex)修繕費1.5万、管理費1.5万、固定資産税10万：年間46万　入居者50万

　マンションの立替で成功した例は少ない。築古のRCは今後ゴースト化する。

◆返済比率は低い方が経営が安定する。

◆リフォーム業者探し方：広告出している業者より1人でやっている人と信頼関係築いてやってもらった方が安い。工事費込み込みのチラシやサイトを参考にする。

　　

銀行への年間返済比率で査定する方法。

銀行の融資基準は40％～70％

信用金庫：70％

例）

家賃　年間100万円

返済比率　70%

銀行への返済　70万円　×　残り耐用年数　＝融資評価額

◆建物の査定方法復習◆

①原価法

・土地

土地 × 固定資産税路線価 ÷ 実勢価格割合

200㎡　×　35,000　÷　0.7　＝　10,000,000

・建物

建物 × 再調達原価 × 残存年数(耐用年数-築年数) ÷ 耐用年数

200㎡　×　150,000　×　(22-11)　÷　22　＝　15,000,000

土地 + 建物

10,000,000+15,000,000＝25,000,000円

②　収益(利回)還元法

表面利回　10%

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回(表面利回)

2,400,000÷0.1＝24,000,000円

③取引事例法（今回の例は特定の場所ではないのでなし）

④銀行融資査定方法

賃料240万円/7年

信用銀行　70%

240万×70%＝168万

22-11＝11年

168万×11年＝1848万年

5年後は自己資金1400」万ある人しか購入出来ない。（利回還元法で2400万円で）

静岡銀行：木造40年（割と長い）

その他銀行：木造30年

信用銀行：+10年位

問題）

融資基準　22年→30年　だった場合

残り耐用年数11年-5年＝6年　　融資評価　1008万円

　　　　　　　　　　　　↓

6年+8年＝14年　融資評価　？？？？円

168万×14年＝2353万年

販売価格：2200万の場合：

A：自己資金約350万

B：オーバーローン フルローンOK！

　　5年後販売するときも、相手がローンを組みやすい！

※金融機関を知る！！！！

　エリアの銀行の融資基準をよう知る！

ローン　　　残り

2200万円÷19年＝

返済　　　家賃収入

115万円÷240万

＝47%返済比率

→家賃収入全てが返済になるわけではなく、空室が出た場合も安心。

自分も銀行も安心。販売するときも相手も安心。

③収益還元法…利回りからの逆算（一番簡単！）

賃貸用不動産など将来生み出すと期待される収益から価値を割り出す方法。

1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」（キャップレートとも言う）と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」がある。

◆収益還元法

（純利益：収益-諸経費）÷還元利回り＝収益還元価格

諸経費：管理費、固定資産税等

例）

・家賃収入：年間500万円

・年間経費（維持管理費、公租公課、損害保険等）：100万円

・還元利回り(※)：8％

収益還元価格：

（500万-100万）÷８％＝5,000万円

※還元利回り：周辺の物件がどれくらいの利回りで売れているか

　福島10%、東京5-6%程度

◆地域の利回り-1◆

Caprate Map

CaprateMap

物件だけでなく、CAPRATEで見るのも良い。

リーマンショック：2009年、土地価格が低かった。東京五輪に向けて価格が上がった。

家賃輸入…175万円の

平均利回りから算出する売買金額は。。。

2013年　13.34％　1311万年

2019年　11.41％　1533万円

不動産は時差がある。株価が下がって約1年後かもしれない。

銀行　6か月滞納すると差し押さえ。

実際に9か月～1年後に競売にかけられる。

◆地域の利回り-2◆

見える！賃貸経営

ライフホームズ賃貸経営サイト

http://xn--https-v29omc//toushi.homes.co.jp/owner/

収益還元法　例）

・家賃収入：年間500万円

・年間経費（維持管理費、公租公課、損害保険など）：100万円

・管弦利回り：6.4%

収益還元価格：

（500万-100万）÷6.4%＝5000万円

(純利益：収益-諸経費)÷還元利回り＝収益還元価格

　2009年　15.06%　2,656万円

　2019年　11.41%　3,505万円

3,505万円 – 2,656万円＝849万円(売却益)

10年間家賃 × （500万円 – 100万円）＝ 4,000万円（家賃収入）

（売却益）849万円 + （家賃収入）4,000万円＝4,849万円

　トータル　4,849万円　　複利63％超(※250万円頭金だとする)

→利回りからの逆算で価格を決める！

◆どのように購買判断するか？

マンション（区分所有）

・取引事例比較法

・利回還元法　　比較する

◆長期譲渡取得（短期譲渡取得より税金が低い）

◆マンション水回り約200万円

◆ワンルームは人口が減っているので、ワンルーム購入する人は減少する。

4年間で40%下落。

新築　　　　　　　　　　30年後

5200万円　　　　　　　1600万円　　　＝3600万円△

15～20年　　　　　　　21～25年　　　＝1400万円△

3500万円　　　　　　　2100万円

1400万円÷5年間＝　1年当り　280万⤵　　月23万⤵

耐用年数（融資可能）マンションは47年。

銀行も長く貸せるし、月々の支払いが小さくなるので、属性が悪くても貸せる。

◆1棟アパート　戸建て物件　の建物算出方法

・取引事例比較法×原価法（積算価格）

・利回還元法　比較

◆取引事例比較：隣と同じ間取りなら、同じ位で売れそう

100坪　10万円/坪　＝1000万円

　　　　（8～11万）

300坪　10万円/坪　＝3000万円

220坪　10万円/坪　＝2200万円

◆利回還元法（DCF法）

地方等家付き土地が大きい場合　800万で売り出している場合

家は賃貸。駐車場を作って、家賃+駐車場代＝100万円/年

利回還元法　10万/坪　1000万円

土地の積算価格：800万

賃貸で売れるまで待つ

例2）商店街の空き地

隣のテナント　12万円/月　144万円/年

積算価格：1100万

賃貸が決まった時点で、利回　10%(回りの相場)　の売り物件として販売に出す。

◆不動産の出口戦略に大事なのは？

　A：利回り

　B：価格

　C：相手へのおもいやり

→C：相手へのおもいやりが大事！

【買う人のことを考える】

◆不動産を見る目は

自分目線

金融機関目線

をもつ！

マンション耐用年数47年

※営業は売りやすい（融資が下りやすい）物件を勧める

・木造22年　築10年の場合、銀行でローンは11年

・マンション耐用年数47年　築17年　30年ローン組める

営業は買える層が多い所物件を売る！

静岡銀行：木造40年までOK

信用金庫：耐用年数10年経過OK、リフォーム済みなら15年OK

例）

物件　　　2000万　（土地代のみ）

積算　　　2100万

10年　　　銀行へ月々支払　184,000万円

賃料　　　　　　　　　　　 100,000万円

①原価法(積算価格)…一棟アパート・一棟マンション

　建物について現時点で新築した場合の価格から、築年数に応じた減価修正を行って価格を求める方法。土地について対象地と周辺の地域要因を比較して算出する。

積算価格＝再調達価格×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

※詳しくは国税庁HP「耐用年数(建物/建物付属設備)」を参照

原価法(建物)を使って建物の積算価格を求めてみます。

例1）

木造　延べ床面積　100㎡

再調達価格　1㎡あたり15万円

築3年経過　（※木造の耐用年数　22年）

例1）回答

15万円×100㎡×(22-3)÷22＝15000000*0.8636363636＝12,954,545円(1,295万円)

例2）

RC　延べ床面積　100㎡　

再調達価格：1㎡あたり20万円と仮定

築30年経過　（※RCの耐用年数　47年）

例2）回答

20万円×100㎡×(47-30)÷47＝20000000*0.3617＝7,234,042円(723万円)

耐用年数超えている建物は 0円！ です。