タグ: ワーママ

②取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

土地総合情報システム(国土交通省)やマンションであればマンションナビを使用して確認。

取引事例比較法をより簡単に使うには、過去の成約事例との相違点をチェックする必要があります。例えば以下のマンションAを査定したいと考えているとします。

	マンションA
占有面積	50㎡
駅からの距離	徒歩6分
築年数	20年

過去のデータベースを見ると、2年前にマンションAと同じ徒歩距離、築年数のマンションB・Cが成約していたとします。

	マンションB	マンションC
専有面積	45㎡	60㎡
成約価格	1500万円	1900万円

この時、マンションAの大まかな相場は以下の計算で算出することが出来ます。

50×{(1500万円+1900万円)÷(45÷60)}=50×323,810円=約1619万円　※千の位以下切捨

これが、取引事例比較法を限界まで簡略化した方法です。

実作には差には更に多くのデータを活用しますし、時期のズレによる相場の変化を考慮して修正を行います。

例1)六本木ヒルズ　１K　はいくらでしょうか？

マンションナビ　で検索してみましょう。

https://t23m-navi.jp/

32,240万円～32,640万円

322.4万円/㎡～326.4万円/㎡

推定家賃相場

93.7万円～97.7万円/3.54%(表面利回り)

9,400円/㎡～9,800円/㎡

例２）サーパス横浜

1000万の取引事例があります。

リフォームを自分でするとしたら？　リフォーム　20坪

水回り4点セット：120～150万円

クロス張り替え：20万（坪1万）

床：50万程度

→200万得れば自分でリフォーム出来る！

1200万円位までならいいかなと考えられます。

例3)グラン・ドム-ル松浪

マンションナビ結果

土地総合システム結果

800万で購入してリフォームして　1500万で販売出来るかも！？

700万利益出る！

年に1回は売買しても宅建業法にひっかからないので、

お気に入りのマンションを決めて、安くなった時に購入、販売も有です。

マイホームの購入と投資の購入は異なるので、マイホーム購入者は高く購入します。

宅建業法は都道府県で許認可しており、警察で検挙します。

過去5年で検挙は9件です。そのため、年に1回程度であれば大丈夫そうです。

短気の売買は　40%　税金を持っていかるので、注意です。

法人にすると、旅行も物件調査として経費計上出来ます。

1ルームはお勧めしません。ファミリー向けは売れる可能性が高いです。

例３)

例4）ネオハイツ浜田町　3LDK

マンションナビ

土地総合システム

1050万：賃貸で買って、暫くして1500万で販売も可能そうです。

注意点

◆マンションの賃貸は管理費などは家主が払う。

◆マンション47年、融資受けられる。

◆比較する物件や場合で価格は変わります。

　例えば、不動産屋の営業は

　買いたいときは　高い事例を持ってきて、安く購入

　売りたいときは　安い事例を持ってきて、高く販売します。

◆現況：居住中→居住者に賃貸で貸せる

◆現況：古屋有。更地にして渡す場合、更地のままだと安くなる。

　自分で買いたい手配。約150～200万程度

◆商店街の所だと、スケルトンにして、商業用貸し出しにする。

　商業用はスケルトンが好まれる。

◆水回り4点セット：120～150万くらい

◆ふすま、クロス：坪1万　30万

◆外壁：坪2万　60万

→120+30+60＝210万程度

◆リフォームは5～10年で評価がなくなる

◆木造耐用年数22年

◆安い物件を探して、リフォームして売る

◆駐車場有るか

◆業者を介すると：業者には2年間瑕疵担保責任がある。

◆専属選任媒介契約：1件の不動産会社にすべてに任せる。それから他の不動産に情報ながす

◆選任媒介契約：任せる不動産屋は1軒亜だが、自分の知り合いに売ることも出来る

◆一般媒介契約(仲介)：色んな不動産屋に任せる

◆手数料例：専属専任媒介契約の物件を販売したのはA不動産。

　買主から3％+6万+消費税：A不動産

　売主から3%+6万+消費税：専属専任媒介契約不動産

　→方手取り。　両手取：専属専任媒介契約の不動産

◆専属専任媒介契約の不動産の方が、売主か直接情報取り出来るし、優先される。

◆基本最初に問い合わせた不動産が窓口となる。

◆不動産屋のHPで取引態様を確認。専属専任媒介契約

◆業者販売は手数料がかからない。

◆元付けを探すとよい

◆任意物件はネットに載らない

◆相続税、固定資産、取引事例を確認。

◆中々良い物件はない。

◆指値を提示して自分で物件を探す。

◆路線価が出ないところはあまり手を出さない方がよい。

◆地域によっては駐車場が必要。地域によって何が求められるか確認。 ◆築50年のマンション等はお金を出しても買いたくない。

◆仙台：不動産連合体、サイトによって掲載数が違う。

◆新築そっくりさん：柱1本あれば上物は新しく出来るので、築年数はあまり考えなくてよい。

◆信用銀行には所得が分かる資料(源泉徴収)、物件資料、免許証を持って茶飲み感覚で行く。銀行の営業も融資のノルマがある。

◆サブルースはサブリース会社が設けられるようになっている。3～5%

◆相場より2,3割安いと怪しい。5%程度は気持ち。

◆現在の耐震基準以下でも大家が過失に問われることはない。

◆銀行融資：3年以上連続勤務

◆事故物件：おおしまてる

◆マンションは築30年以上はババ抜き状態。

◆任意売却：弁護士、不動産が情報をもっている

◆築古物件がリフォーム必要かどうかは記載なし。

◆利回りが低くても、出口戦略で利益が出られるとこをみる！

◆物件を見る、不動産を見る、銀行に行く

◆銀行は固定資産路線価を使っている。相続税路線価がないところもあるから。

　基本的に、全部の価格を見る！

◆木造坪単価：3～4万、鉄骨：6～8万　建物面積かけて、解体費用

　土地1000　解体費用200万

◆サラリーマンは副業として不動産投資やりやすい

◆事故物件だと言わない不動産もあるから、おおしまてるで調べたり、近隣の人に聞く

◆2期操業融資、3期以降通常　日本政策金融等

◆査定しても5社全部ちがう

【土地価格を算出する方法】

• 実勢価格
• 公示価格・基準地価
• 路線価(相続税路線価)
• 固定資産税路線価

路線価・・・道路に面した土地の評価額で、国税局が定める

公示価格・・・土地取引の目安として、国土交通省が毎年発表する価格

実勢価格・・・実際に市場で売買される価格で、日々変動する

◆出口戦略で売却するなら、買った値段は知られない方がよいので、国土交通省のアンケートに答えない方がよい。

◆Googleのストリートビューで確認

◆土地総合システムでピッタリの場所を検索できない場合

　①全国地下マップで路線価を確認

　②土地総合システムで所在及び番地の「地図で確認する」をクリックして近くの土地を確認

◆建物は22年経過すると価値は0。

不動産の取り扱い説明書

【重要事項説明書】

【売買契約書】

・他殺や自殺があった場合記入が必要

・道路が接道しているか(道路が接道してないと建物建築不可)

・ハザードマップ

・浄化槽の有無

・特約等

等を記載している。

不動産会社が説明責任有。説明がない場合、損害賠償請求できる。

接道してないと建物が建てられない、再建築不可の為、融資が下りない。

安いと要注意。

・固定資産路線価、相続税路線より高いことがある。

・銀行が確認するのは固定資産税路線価。

・宅地見込地：インフラなしの為。安め。

・相場より安い場合、事故を気にする。

・任意売却：競売にかかる前に任意で売価出来る。期間が決まっている。ネットに出てこないこともある。

任意売却だと元々の持ち主が浄化槽の管理費未払いで、飼い主がその管理費用を払う必要がある。例）5，000×12か月×6年＝600,000万

セットバックの方法3種類

1. 市に寄付
2. 市に貸し出す
3. 道路として使ってよいと念書を書く

1．2．がほとんどで、3は稀。

浄化槽の種類

浄化槽は昭和60年から合併浄化槽に変更されている。

・単独浄化槽…トレイの汚物のみを浄化して川に流す。生活排水は直接川に流す。

・合併浄化槽…トイレも生活排水もすべて浄化して川に流す。

建ぺい率…土地を上から見た状態で、建物を建てられる割合。

容積率…横から見た状態で、建物を建てられる割合。

例）土地100坪：建ぺい率60%、容積率180%

　　→60坪に3階建ての建物建築可能

◆不動産を探すWEBサイト

アットホーム

スーモ

ホームズ

不動産連合

※地域によって特色があるので、色々見てみるとよい。

・オーナーチェンジ売価の場合、理由は不動産会社に聞くと聞ける。

・坪単価出すのに、㎡×3.3でもよい。不動産会社は正確な×3.305785で計算。（不動産の土地面積で重要な数字。3.35785、0.3025）

・不動産売却の手数料

法律で定められている。「 3 % + 6 万+消費税」

　例）1000万売却。手数料：36万+消費税

　住所を変更した場合、登記簿上住所変更が必要なので、手数料15,000円かかる。

　銀行に抵当権設定されていた場合、解除に50,000円かかる。

売買契約書は地域によって1通作る所と2～3通作る所もある。

　印紙代15,000円×必要通数。

　→1000万の売却で、大体20万程度みてばOK。

◆人口の推移確認方法

市町村のHPに記載。

◆路線価以外の土地のポイントは重要事項説明書！

　重要事項説明書を見ないと購入出来ない。

◆銀行融資は属性

◆WEBで物件探す場合

駐車場は、土地で探せる。

土地で売り出していても、古屋有りの場合もあり、古屋利用出来そうであれば利用する。

収益物件のみじゃなくてよい。

◆火災保険は築年数が古くても入ることが出来る。

◆銀行融資で変動金利を選択すると、毎月金利が変わる。

◆利回り良くなくても、出口戦略で判断。

◆戸建て：引っ越し時期3月、9-10月はすぐに埋まる。5月は動かない。

◆不動産屋に行くというか、ネットで調べて不動産屋に問い合わせる

◆土地総合システム確認重要！実際に売れた金額が記載。

◆土地代の算出方法

路線価から土地代を算出する方法

路線価…国税庁が出している

相続税を算出する際に利用。

◆土地の基本的な知識

土地は敷地の形状や間口の状況、道路付けや方位、日照・採光の状況などによって土地の評価は大きく変わります。

セットバック

セットバックとは1.建物の上部を下部よりも後退させること。2.2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道路のこと)に面する土地では、緑色の範囲に建物を建築することができない。

・接道道路の種類

一般に使われてる公道・私道の区別とは別に、建築基準法でじゃ道路を次次のように分類しています。（建築基準法上の道路は、道路法や道路交通法にいう道路とは必ずしも同じでありません。）

◆土地価格算出

固定資産税路線価×土地面積÷0.7

固定資産税路線価：全国土地マップ（一般社団法人 資産評価シスエム研究センター）

全国地価マップ | トップ (chikamap.jp)

※記載の路線価は7割程度の為、路線価×土地面積　” ÷0.7 ”　をする。

路線価は4年分掲載有。価格変動確認できます。

◆メモ

土地の面積が大きいと単価下がる。

土地の面積が小さいと単価が上がる。

面積が大きい場合は土地を切り売りも有り。

◆個人として年間何回販売可能か？

都道府県に問い合わせても回答なし。

不動産投資のグレーゾーン。

過去5年宅建業法違反で捕まった人の販売件件数は平均 9回。

年間5回以上だと警察に捕まる可能性有。

年に数回程度なら問題ないのではないか。

※記載

◆土地総合情報システム（国土交通省提供）◆

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省 (mlit.go.jp)

・不動産取引価格

・地価公示

◆全国地価マップ（一般社団法人資産評価システム研究センター）◆

【情報メモ】

建物は22年過ぎると価値が 0 になる。

銀行融資は同じ銀行でも、支店が違うところに行くと通る。

銀行の営業も融資のノルマがある為。不動産に特化した銀行もあるので、別の支店に行くのも手。支店長枠の決済有。支店長が不動産好きなとこなど。または月によって異なる。

不動産を購入すると国土交通省からアンケートが来るが、任意なので、答えなくてよい。

●坪⇔㎡　試算方法

100㎡*0.3025＝30.25坪

30.25坪/0.3025＝100㎡

評価は実勢の8割。

宅地見込地（下水・電気公示が必要）

地下公示　グラフで見ることが出来る。