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②取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売買された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して価格を査定する方法。

土地総合情報システム(国土交通省)やマンションであればマンションナビを使用して確認。

取引事例比較法をより簡単に使うには、過去の成約事例との相違点をチェックする必要があります。例えば以下のマンションAを査定したいと考えているとします。

	マンションA
占有面積	50㎡
駅からの距離	徒歩6分
築年数	20年

過去のデータベースを見ると、2年前にマンションAと同じ徒歩距離、築年数のマンションB・Cが成約していたとします。

	マンションB	マンションC
専有面積	45㎡	60㎡
成約価格	1500万円	1900万円

この時、マンションAの大まかな相場は以下の計算で算出することが出来ます。

50×{(1500万円+1900万円)÷(45÷60)}=50×323,810円=約1619万円　※千の位以下切捨

これが、取引事例比較法を限界まで簡略化した方法です。

実作には差には更に多くのデータを活用しますし、時期のズレによる相場の変化を考慮して修正を行います。

例1)六本木ヒルズ　１K　はいくらでしょうか？

マンションナビ　で検索してみましょう。

https://t23m-navi.jp/

32,240万円～32,640万円

322.4万円/㎡～326.4万円/㎡

推定家賃相場

93.7万円～97.7万円/3.54%(表面利回り)

9,400円/㎡～9,800円/㎡

例２）サーパス横浜

1000万の取引事例があります。

リフォームを自分でするとしたら？　リフォーム　20坪

水回り4点セット：120～150万円

クロス張り替え：20万（坪1万）

床：50万程度

→200万得れば自分でリフォーム出来る！

1200万円位までならいいかなと考えられます。

例3)グラン・ドム-ル松浪

マンションナビ結果

土地総合システム結果

800万で購入してリフォームして　1500万で販売出来るかも！？

700万利益出る！

年に1回は売買しても宅建業法にひっかからないので、

お気に入りのマンションを決めて、安くなった時に購入、販売も有です。

マイホームの購入と投資の購入は異なるので、マイホーム購入者は高く購入します。

宅建業法は都道府県で許認可しており、警察で検挙します。

過去5年で検挙は9件です。そのため、年に1回程度であれば大丈夫そうです。

短気の売買は　40%　税金を持っていかるので、注意です。

法人にすると、旅行も物件調査として経費計上出来ます。

1ルームはお勧めしません。ファミリー向けは売れる可能性が高いです。

例３)

例4）ネオハイツ浜田町　3LDK

マンションナビ

土地総合システム

1050万：賃貸で買って、暫くして1500万で販売も可能そうです。

注意点

◆マンションの賃貸は管理費などは家主が払う。

◆マンション47年、融資受けられる。

◆比較する物件や場合で価格は変わります。

　例えば、不動産屋の営業は

　買いたいときは　高い事例を持ってきて、安く購入

　売りたいときは　安い事例を持ってきて、高く販売します。

不動産の取り扱い説明書

【重要事項説明書】

【売買契約書】

・他殺や自殺があった場合記入が必要

・道路が接道しているか(道路が接道してないと建物建築不可)

・ハザードマップ

・浄化槽の有無

・特約等

等を記載している。

不動産会社が説明責任有。説明がない場合、損害賠償請求できる。

接道してないと建物が建てられない、再建築不可の為、融資が下りない。

安いと要注意。

・固定資産路線価、相続税路線より高いことがある。

・銀行が確認するのは固定資産税路線価。

・宅地見込地：インフラなしの為。安め。

・相場より安い場合、事故を気にする。

・任意売却：競売にかかる前に任意で売価出来る。期間が決まっている。ネットに出てこないこともある。

任意売却だと元々の持ち主が浄化槽の管理費未払いで、飼い主がその管理費用を払う必要がある。例）5，000×12か月×6年＝600,000万

セットバックの方法3種類

1. 市に寄付
2. 市に貸し出す
3. 道路として使ってよいと念書を書く

1．2．がほとんどで、3は稀。

浄化槽の種類

浄化槽は昭和60年から合併浄化槽に変更されている。

・単独浄化槽…トレイの汚物のみを浄化して川に流す。生活排水は直接川に流す。

・合併浄化槽…トイレも生活排水もすべて浄化して川に流す。

建ぺい率…土地を上から見た状態で、建物を建てられる割合。

容積率…横から見た状態で、建物を建てられる割合。

例）土地100坪：建ぺい率60%、容積率180%

　　→60坪に3階建ての建物建築可能

◆不動産を探すWEBサイト

アットホーム

スーモ

ホームズ

不動産連合

※地域によって特色があるので、色々見てみるとよい。

・オーナーチェンジ売価の場合、理由は不動産会社に聞くと聞ける。

・坪単価出すのに、㎡×3.3でもよい。不動産会社は正確な×3.305785で計算。（不動産の土地面積で重要な数字。3.35785、0.3025）

・不動産売却の手数料

法律で定められている。「 3 % + 6 万+消費税」

　例）1000万売却。手数料：36万+消費税

　住所を変更した場合、登記簿上住所変更が必要なので、手数料15,000円かかる。

　銀行に抵当権設定されていた場合、解除に50,000円かかる。

売買契約書は地域によって1通作る所と2～3通作る所もある。

　印紙代15,000円×必要通数。

　→1000万の売却で、大体20万程度みてばOK。

◆人口の推移確認方法

市町村のHPに記載。

◆路線価以外の土地のポイントは重要事項説明書！

　重要事項説明書を見ないと購入出来ない。

◆銀行融資は属性

◆WEBで物件探す場合

駐車場は、土地で探せる。

土地で売り出していても、古屋有りの場合もあり、古屋利用出来そうであれば利用する。

収益物件のみじゃなくてよい。

◆火災保険は築年数が古くても入ることが出来る。

◆銀行融資で変動金利を選択すると、毎月金利が変わる。

◆利回り良くなくても、出口戦略で判断。

◆戸建て：引っ越し時期3月、9-10月はすぐに埋まる。5月は動かない。

◆不動産屋に行くというか、ネットで調べて不動産屋に問い合わせる

◆土地総合システム確認重要！実際に売れた金額が記載。

◆土地代の算出方法

路線価から土地代を算出する方法

路線価…国税庁が出している

相続税を算出する際に利用。